​衡阳市房价未来趋势：蒸湘区强者恒强，产业升级决定城市房价上限

衡阳市房价未来趋势：蒸湘区强者恒强，产业升级决定城市房价上限

此文为衡阳二十年房价研究与趋势预判——中国地标城策院之衡阳房价二十年研究与趋势预判

二十年一个轮回，2021年地产业的风云突变，正好给本世纪前20年的中国房地产发展历程划上了一个句号。也许生活在今天的人们感觉历史的时针走得越来越快。从经济热点到国际时事，有一种目不睱接的恍惚错乱感。这是因为我们身为局中人之故。事后追抚今昔，也不过是历史剧本的重演。阳光底下无新事，天下万物总是天道轮回，周而复始，时间周期律才是最终支配因素。短期的波动只会对发展进程起扰动作用，并不能决定长远方向。以房地产为例，去年市场的重大波动似乎让业内人手足无措。其实，有些城市早在之前数年，成交量已经在走下坡路；也有少数城市，即使在疫情和大势调整的轮番冲击下，仍不改强势向上的动力。这还都是本系列文章中研究过的城市揭示出来的现象。对中国城市过去20年房地产的研究总结，有其特殊的存在价值。本文研究的湖南省副中心城市衡阳市，其过去20年房地产发展历程是中国众多类似城市的缩影。

▼衡阳二十年房价复盘：行情曲折扭捏，成交指标趋势零乱

衡阳市无论从地理位置，人口经济还是历史底蕴上，在湖南都占有举足轻重的地位。而回顾衡阳市房地产过往业绩，又给人一种与其城市实力不相匹配的感觉。本世纪前二十年的房地产大牛市，很多实力和人口弱于衡阳的城市都走出了昂扬奋发，平滑顺畅的上升曲线。衡阳房地产的前进道路却总是一唱三叹、进二退一，缺乏那种一往无前的气势。其房价涨幅，成交总量在全省的排名，也与其湖南人口第二大市的身份也不相符合。行情的扭扭捏捏也是城市经济建设和开发商、投资者市场心态的正常反映。

2022年已经过去两个月，为了更接地气，在城市20年房价数据中，凡更新了2021年房地产数据的城市，都将及时增补汇总。

衡阳市2001--2021年间的房价曲线排列有些零乱，没有很清晰的演变规律。住房均价在2010年前基本还是持续上升的势头。2011年后，每隔2-3年房价就会有一次回调，最近十年衡阳房价都是一种平台型的波段上升图形。

2001-2021年衡阳市商品住宅成交均价（元/㎡）

衡阳房价最有看点的是最近四年。2018年，全市房价有一个巨幅拉升，与之前形成明显断层，随即又开始进入平台整理期。最近几年的衡阳住房均价明显陷入滞涨状态。

2001-2021年衡阳市住宅年均涨幅

衡阳房价涨幅变化，除了最初两年波动较大外，其他年份其实变化不大。涨幅大的次数主要出现在2011年以前。住宅涨幅趋势是波动空间越来越小，力度越来越弱。最近四年已有两年房价下跌。

2001-2021年衡阳市商品住宅销售面积（万㎡）

衡阳市住宅成交面积变化有三个阶段，2001-2008年成长期，成交量低水平上升。2009-2015年成交量跃上新台阶，在200-350万㎡/年之间缓慢爬坡。2016-2021年，住宅成交面积再次大幅增长，成交量开始持续突破，近二年连创新记录。

2001-2021年衡阳市住宅销售金额（万元）

衡阳市住宅成交金额历史记录比较曲折烦人，在上升途中已经有三次总金额萎缩的现象，这在其他城市是很少见的。相比房价和成交面积增长，销售金额的增长阻力反而是最小的。衡阳住宅成交金额多次停滞不前，只能证明城市房地产的调整频率较高。

衡阳市2001-2021年的房地产数据指标均出自权威的政府统计公报和年鉴。即便如此，要从中找到后市的规律方向也不容易。最近两年衡阳市在房价、价格涨幅、成交面积和成交金额四种曲线上分别出现了持平、上升、下降的多种形态。相互矛盾的成交指标反映了城市房地产发展的复杂性。

▼衡阳城区房地产发展特征：弱市运行、两极分化、库存高启

衡阳是湖南省辖地级市、省域副中心城市，衡阳市辖雁峰区、石鼓区、珠晖区、蒸湘区、南岳区5个市辖区，衡阳县、衡南县、衡山县、衡东县、祁东县5个县，代管耒阳市、常宁市2市。全市总面积15310平方公里。根据第七次人口普查数据，2020年衡阳市常住人口为664万人。

衡阳是湖南人口排第二的大市，在人口趋势上呈强者恒强趋势。四个城区人口总量超130万，且均实现了人口净流入。城区外，只有人口第一的耒阳市以及常宁市还保持了人口正增长，其他各县大都是人口外流重灾区。

从衡阳全市和城区房地产指标对比上，衡阳与前两篇的郴州、邵阳一样，最近二三年城区房地产量价走势反而弱于全市平均水平。但衡阳城区常住人口仅次于长沙，住宅房价和楼盘开发档次也是以城区为标杆。衡阳房地产并没到邵阳那样主次不分的程度。对衡阳城区房地产的研究基本可以反映全市房地产的未来趋势。

2018年衡阳城区商品房量价情况

衡阳城区房地产的极盛期出现在2018年，随后三年一直在走下坡路。只有回溯2018年衡阳城区房地产的量价指标，才能了解当下市场的成交力度。2018年，衡阳城区商品住宅成交面积357万㎡，销售金额223亿元，成交均价6235元/㎡。成交金额和成交均价直到今天仍是高不可攀。

2021年衡阳主城区新建商品房住宅销售总面积为261万平米，较2020年减少110万，同比下降29.65%。2021年衡阳主城区新建商品房住宅销售总额为156.14亿元，较2020年减少62.37亿，同比下降28.54%。去年衡阳楼市成交量下跌剧烈。

2021年衡阳城区新建商品住宅成交均价为5981元/㎡，全年成交均价较2020年有所上涨，涨幅为93元，同比上涨1.58%。2020年有大量集资房网签，拉低了全市成交均价，因此，2021年网签均价能高于2020年。但与2018年6235元/㎡的历史记录相比，仍有不小差距。

2021年衡阳主城区共成交新建商品住宅21300套。上半年成交12508套，下半年成交8792套，纵观全年的成交情况与全国的走势大体相符，同样经历了上半场表现平稳向好到下半场深度调整的转变。

2021年1-12月份衡阳市主城区商品住宅累计供应面积272.75万㎡，共供应住宅23233套，住宅供应套均面积为117㎡。蒸湘区是主城四区中供应套数、供应面积最大的区域，楼盘供应数量基本为其他城区的总和。

2021年衡阳主城区共成交新建商品住宅21300套，供销比为1.09。衡阳各区成交明细上，蒸湘区住宅网签套数和均价遥遥领先其他城区，网签套数占据全市成交的一半以上。城区房地产开发重点昭然若揭。

在2021年衡阳楼市排行榜上，前十强项目有7个位于蒸湘区。城区房地产开发版图强弱极其分明。

2015-2021年衡阳城区住宅成交均价

最近七年，衡阳城区各类住宅（含商品房、工抵房、安置房、经济适用房）成交均价，蒸湘区也是一枝独秀，领先优势巨大。其他三城区价格涨跌互现，纠缠紧密，难分高低。

从最近两年住宅产品销售情况来看，衡阳购房者以刚需和首改置业为主。2021年里，衡阳楼市里卖的最好的户型是建面90-144㎡这个面积段，该面积段在2021年1-12月内，共成交住宅房源17553套，215.96万㎡，占了去年衡阳楼市总销量的82.4%。去年衡阳住宅供应套均面积为117㎡，开发商的产品开发重点也锁定在刚需客上。2021年衡阳城区销售住宅21300套，相比2020年29955套，下降了29%。144㎡以上户型成交2108套，相比2020年的4116套下滑了49%，是下降比例最大的面积段。

截止到2020年12月底，衡阳市主城区商品住宅库存累计为42259套，住宅库存总面积为490.31万㎡。2021年，衡阳市城区住宅供应23233套，成交21300套；供应面积272万㎡，成交面积261万㎡。2021年住宅供销比为1.09，比2020年的1.07略有上升。到2021年底，衡阳城区住宅累计库存超过44000套，库存面积约500万㎡。按2021年月均套数计算，当前市区住宅整体去化周期约24.78月；按2021年月成交面积计算，当前市区住宅整体去化周期约22.98月。当前市场住宅库存去化压力仍相当大。

分区域来看，蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区住宅库存去化周期（按2020年各区月均住宅销量计算）分别约为12.34月、23.47月、20.35月、18.34月。除蒸湘区库存去化周期尚在合理范围内外，主城其他三区库存去化压力均非常大。

▼衡阳市房价未来趋势：蒸湘区强者恒强，产业升级决定城市房价上限

衡阳市的房地产发展格局相对比较清晰，城区楼市自从2018年巅峰滑落下来，一直在平台震荡。外部因素只是加重调整幅度，并不能改变运行规律。衡阳是湖南人口流失最严重的城市之一，城市化人口潜力挖掘空间不大，房地产长远的需求容量有限。衡阳城区是有130多万常住人口的大城市，房地产购买力无法再支撑全面开花的开发版图。开发重心收缩，城区房地产冷热不均是今后很长时间衡阳楼市的基本特征。

从衡阳城区房地产数据可以看出，衡阳各城区两极分化严重，蒸湘区在住宅销售价格、成交面积和成交金额上占有全方位的绝对优势。在住宅产供销和去化周期指标上，蒸湘区是唯一处在良性循环中的板块，其他城区已经开始躺平，说衡阳楼市只剩下蒸湘区一个亮点并不为过。

蒸湘区能够在衡阳楼市独领风骚，有其独特的优势。从城区地图上可以看出，蒸湘区包括了几乎全部高新区和中心城区大部分区域。中心城区人口和机关单位密集，是就地置业的主力军。而高新区常年都是衡阳房地产成交量最大、项目最多的板块。中国地标城策院在不久前的研究文章中已经指出，随着人口出生率降低和经济低增长常态化，能够集聚新兴产业和高学历年青人口的高新区、经开区将是全国各个城市房地产最有潜力的发展板块。从苏州、长沙到湘潭，全市房地产领军板块均处在高新/经开区内。衡阳高新区是其中的又一个范本。

衡阳市国家高新区规划

根据衡阳市十四五规划和衡阳市产业布局，衡阳市产业拓展方向在城市西部和南部，核心区处在蒸湘区版图内。随着衡山科学城和白沙工业园的建设，未来雁峰区产业也将有一个大发展。房地产的根本支撑是人口和产业，其次是购房者关心的学区配套。衡阳这几方面的最强资源恰好位于蒸湘区和雁峰区内。从长远发展前景来看，蒸湘区是衡阳投资置业首选，其次是雁峰区。

衡阳市的房地产发展状况与其城市实力和地位不相匹配。2022年1月湖南省14个地市市区房价中，衡阳市仅排名第9。在湖南经济核心区的3+5城市群中仅高于湘潭市；与同为湖南城市第二梯队的常德、岳阳、株洲相比，房价相差甚远。

2020年，衡阳市城镇居民和农村居民人均可支配收入都排名全省第四，仅次于长株潭城市群。

2021年湖南省14个地市州GDP排名，衡阳市GDP总额3840亿元，也是全省第四。

在2021年湖南省各地市的财政收入情况中，衡阳市实现公共预算收入183.88亿元，总量全省第三。

无论从经济实力还是人均财富上而言，衡阳都是湖南省前四强。在城市规划上，衡阳是湖南省“一主二副”中的省域副中心，未来的城市地位远强于省会以外的其他城市。

衡阳市最大的短板是人口流失严重，过去十年全市人口净减少50万人，与邵阳不相上下。但是，同样人口外流严重的岳阳、常德、益阳照样房价高出衡阳一大截。完全把衡阳房地产弱势归结于人口流失也不合理。衡阳与湘潭一样，属于那种城市纸面实力强于房价表现的类型。湘潭毕竟是湖南地域最小的地级市，人口上限摆在那里。衡阳坐拥全省人口第二大市，楼市也多年疲软，说明主城区对人口和资金的吸引力不足。

2020年衡阳各区县GDP，排名靠前的都是下属几个人口大县，主城四区在GDP总量和增速上均处下游位置。2020年衡阳GDP3508.5亿，但第二产业增加值仅1159.32亿，在三线城市中几乎倒数，在四线城市中也很难进入前十。2019年湖南42个产业园区营业收入，衡阳排名最高的“衡阳高新技术产业园区”也只排名第17，与长沙、株洲、岳阳、湘潭有天壤之别，就是与邵阳相比也落于下风。

连衡阳经济中最拿得出手的高新区在全省各市都没啥竞争力。可见衡阳的经济属于大而不强的类型，产业升级缓慢，缺乏突出亮点，很难留住人才，更谈不上吸引外来人流。加上衡阳地处南北大通道的枢纽位置，南下广东、北上长沙均十分便利。没有核心产业的地级市在高铁时代，交通优势反而变成了劣势，加快了人口流失速度。

衡阳市中心城区过去十年常住人口增加了22.59万人，在湖南全省14个地州市名列第四位，看似成绩不错。

仔细分析衡阳各区县过去十年人口数据，主城区中石鼓区减少4080人，珠晖区增加4874人，基本上丧失人口增长潜能。雁峰区增加34794人，蒸湘区更是净增179611人。衡阳市城区人口增量几乎完全是蒸湘区一地贡献，外加部分雁峰区。而衡阳、衡南、祁东几县的人口流失情况堪称惨烈。全市居民用脚投票的选择是对未来生活空间向往的最真实流露。

对于衡阳目前的发展现状，当地政府和居民认识很清楚。在衡阳市十四五规划和二0三五远景规划中，衡阳市将构建“一核一圈一带”区域发展新格局。到2025年，中心城区建成区面积达180平方公里，常住人口170万人左右。加快华侨城、来雁新城、滨江新区、陆家新区、酃湖高铁新城、白沙绿岛开发建设，启动虎形山片区、长湖片区、苏州湾片区、植物园片区整体开发。城市规划的方向也将是未来房地产开发的重心，而且，投资重点仍然不外乎蒸湘区和雁峰区两地。

在交通规划上比较有看点的是长衡城际高铁的建设。湖南省已提出在“十四五”规划建设长沙至衡阳城际铁路。长沙-衡阳城际由枢纽北侧引入长沙西站，经湘潭北、株洲西沿湘江西岸至衡阳方向。发挥衡阳省域副中心作用，通过城际铁路与长株潭城市群更紧密融合，是衡阳加快发展的一条道路。

衡阳房地产的现状在全国三四线城市中具有普遍性。楼市经过巅峰期后，缺乏后续投资消费支撑，找不到前进方向，只能在低位徘徊震荡。衡阳的城市地位，交通条件，人口、教育资源都是地级市中十分耀眼的，全国房地产状况比衡阳更弱的城市相信为数不少。房地产本质不管怎么分析，绕来绕去最后都会归结到人口和产业上。衡阳市要想在房地产上重振雄风，还是要在产业结构上取得突破，提振经济基础、筑巢引凤，资金和人才的涌入自然是水到渠成的事情。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）